日本の不動産投資・REITはやらない方が良い

最近よく営業の電話がかかってきます。

「不動産投資に興味ありませんか？」って。

でも私は日本の不動産投資は一切やっておりません。

なぜやらないかを解説していきますね。

日本の人口が減る

まずは、これに尽きます。

今から日本の人口は急激に減っていきます。単純に生まれる人数より、亡くなる人数の方が多いからですね。

まずはグラフを見てみましょう

日本の長期人口推移と予測（国土交通省「国土の長期展望」）

実は2004年には既に人口のピークを迎えていて、これから急激に人口が減ります。

特に出生数は毎年２～３万人ずつ減っていますし、2019年に関しては5万人ほど出生数が減りました。少子化に歯止めが効きません。

おそらく女性の社会進出や働き方改革・低所得化の影響でこれからも減り続ける事が予想されています。

さて、人口が減るとどうなるか？という事なんですが…

基本的にはモノの値段と言うのは、需要と供給のバランスで決まります。

需要と言うのは「欲しい」という欲求で、供給と言うのは「商品を提供できる数」だと思って頂ければと思います。

例えば、欲しい人はいっぱいいるのに商品がないという状態になると、商品が品薄になり、商品の価格が上がる傾向があります。

逆に、欲しい人は少ないのに商品は有り余っている状態になると、商品数が過剰になり、商品の価格が下がる傾向にあります。

さて、これを不動産に当てはめると、人口が減れば減るほど空き家が増え、家が余り出します。

そうなると、大家さんとしても少しでも空室を出したくないので、家賃を下げてでも貸し出そうとします。

つまり、家賃収入はマイナスに向かう可能性が高いという事です。

また、人口が減れば、住宅の購入者も減ります。

購入希望者が少なくなれば、当然宅地や中古住宅もあまり出しますので、売却益も期待できない様になります。

物件が余って、価格を下げて売られやすくなるという事です。

日本の首都である東京でも2025年をメドに、人口が減少に転じる予定です。

コロナ禍のテレワーク推奨で、首都圏から郊外への引っ越しも増えている様なので、もう少し早まるかも知れません。

とにかく人口の減る国での不動産投資はあまりお勧めしません。

とはいえ世界の人口は増え続けています。

現在、世界の人口は74億人ぐらいです。2050年頃になると100億人を超えてきます。

その後もずっと人口が伸びていく事が予想されます。おそらく我々が生きている間は人口が増えていくという事ですね。

当然人口が増えれば、日本と逆の事が起こりますので、物件価値の増加や家賃収入の増加が見込める訳です。

なので、もし私がやるなら全世界REITという事になりますね。